Cómo cobrar la cartera morosa de una copropiedad
Del recordatorio al proceso ejecutivo, en orden. Y el documento que la Ley 675 convierte en título ejecutivo, que casi nadie usa bien.
Cartera · 25 de agosto de 2026 · 8 min de lectura
Este artículo es informativo y está escrito sobre las fuentes que se citan al final. No es asesoría jurídica ni tributaria: cada copropiedad tiene su reglamento y su situación, y antes de decidir conviene consultarlo con un profesional.
El documento que casi nadie usa bien
Empecemos por el final, porque es lo que cambia el resultado. La Ley 675 de 2001 le da al administrador una herramienta que no tiene cualquier acreedor: su propia certificación del estado de cuentas vale como título ejecutivo.
«La certificación que expida el administrador sobre el estado de las cuentas de cada propietario, con respecto al pago de sus cuotas ordinarias y extraordinarias, será considerada como título ejecutivo para los efectos de su cobro coactivo, siempre que sea expedida conforme a lo estipulado en esta ley y el reglamento de la propiedad horizontal».
Traducido: no hay que demandar primero para probar que la deuda existe. Con esa certificación se va directo al proceso ejecutivo, que es mucho más corto. Es la diferencia entre cobrar en meses y cobrar en años.
La condición está en la propia norma y es donde se cae la mayoría: «conforme a lo estipulado en esta ley y el reglamento». Una certificación sin el detalle de qué se cobra, de qué periodo y con qué base es la que el juez devuelve. Por eso el orden en que se lleva la cartera durante el año decide si se puede cobrar en diciembre.
Antes de eso: cuatro pasos, en orden
El proceso ejecutivo es el final del camino, no el principio. Lo que recupera más plata y cuesta menos es lo de antes.
- 1. El recordatorio automático. Buena parte de la mora de 30 días no es incapacidad de pago: es olvido. Un aviso antes del vencimiento y otro después recupera más de lo que parece, y no cuesta una llamada.
- 2. El estado de cuenta a la mano. Cuando alguien discute lo que debe, la conversación se acaba mostrando el detalle: qué se cobró, cuándo, qué se abonó. Si eso hay que armarlo a mano cada vez, no se hace.
- 3. El acuerdo de pago. Con el moroso que sí quiere pagar pero no puede de una vez. Por escrito, con fechas y con lo que pasa si se incumple.
- 4. El cobro prejurídico. La comunicación formal anunciando que se va a proceder. Muchas se pagan aquí, justo antes del abogado.
Los intereses de mora, sin inventar
Los intereses se cobran si el reglamento o la asamblea los tienen previstos, y con el tope que fije la ley. Dos errores frecuentes:
- Cobrarlos sobre el total de la deuda en vez de sobre cada saldo desde su propio vencimiento. Es lo que hace que la cifra no cuadre cuando el deudor la revisa.
- Calcularlos una vez y dejarlos como un cargo fijo. Si el deudor paga a los tres meses, el interés ya no es el mismo. Un interés que no se recalcula a la fecha del pago es un interés que está mal.
Y del otro lado: el descuento por pronto pago suele recuperar más cartera que el interés de mora. Castigar al que paga tarde y no premiar al que paga temprano es dejar la mitad de la herramienta sin usar.
Cómo mirar la cartera para decidir a quién cobrar
Un saldo total no dice nada. Lo que sirve es la deuda agrupada por edades: hasta 30 días, de 30 a 60, de 60 a 90 y más de 90.
Sirve porque cada tramo se cobra distinto. Lo de 30 días es un recordatorio; lo de más de 90 ya es prejurídico. Y porque el que lleva seis meses sin pagar rara vez se arregla solo: mientras más se espera, menos se recupera.
Tu Conjunto factura las cuotas del mes a todas las unidades, calcula los intereses de mora a la fecha —sin guardarlos como un cargo que después hay que corregir—, aplica el descuento por pronto pago y agrupa la cartera por edades.
Y emite el estado de cuenta y el paz y salvo de cada unidad en PDF, con firma, que es el documento con el que empieza cualquier cobro serio. Ver el módulo de cartera.